CapbaUno

El Municipio de La Plata elaboró un anteproyecto para tratamiento administrativo de los loteos ilegales existentes en la periferia de la Ciudad -paralizados por el Decreto 2514/24, como un avance del Plan de Ordenamiento Territorial que está desarrollando con financiamiento del Consejo Federal de Inversiones y asistencia técnica de la Fundación CEPA.

El mismo sería presentado al Concejo Deliberante el día 3/4 para su tratamiento y contaría en principio con el “visto bueno” de la Dirección Provincial de Ordenamiento Urbano y Territorial, organismo encargado de formalizar la convalidación normativa provincial.

Su contenido conceptual, está basado en el diagnóstico preliminar oportunamente elaborado, que observó contenidos desactualizados en la Ordenanza vigente -a 15 años de sancionada-, que si bien cumplió una función normativa primaria, actualmente constituye un marco estático que no responde a los procesos y desafíos territoriales actuales del crecimiento urbano, tales como: dificultades de acceso a la tierra y la vivienda en particular, existencia de tensiones entre las estrategias de desarrollo regional y las dinámicas territoriales desiguales, una interfaz compleja entre lo urbano y lo rural, y el avance urbano sobre el cinturón productivo y humedales -especialmente debido al crecimiento desmedido de urbanizaciones informales-, entre otras problemáticas.

En términos más puntuales, el anteproyecto representa la primera fase del Plan de Ordenamiento Territorial, que pone el foco en la proliferación de cerca de 450 loteos irregulares -con distintos niveles de ilegalidad y grados de materialización-, identificando sus impactos en la estructura urbana y territorial y evidenciando sus efectos en lo social, ambiental, de infraestructura, accesibilidad, calidad del entorno y sostenibilidad.

A los efectos administrativos, se crea un RÉGIMEN DE REGULACIÓN ESPECIAL, con 3 tipos de zonas:

A. La Zona Especial de Territorialidad Urbana, que abarca parte del área urbana, conforme a lo establecido en la Ordenanza Nº 10.703, y sectores contiguos a la misma -parcelas rurales de dimensiones reducidas, rodeadas por urbanización y con acceso desde la estructura vial existente-previendo su ocupación residencial en diversas etapas de consolidación. Se excluyen del perímetro del área las urbanizaciones cerradas y aquellos ámbitos que, aun formando parte del área urbana normada, presenten una vocación predominantemente periurbana o rural, sectores con riesgo ambiental o de valor para su preservación.

B. La Zona Especial de Territorialidad Periurbana y Rural, que abarca a los sectores con áreas dedicadas o con potencial para la producción frutihortícola, así como grandes equipamientos, servicios y sectores industriales.

En ella se procura la preservación de la salud y promoción del suelo agrícola y en caso de existir desarrollos residenciales, deberán ser limitados, en enclaves confinados, población semi agrupada o centros de servicios rurales, de manera que no interfieran con las actividades agrícolas ni afecten la productividad del cinturón.

Toda instalación de usos específicos o grandes infraestructuras deberá someterse a una evaluación de impacto ambiental.

Sólo se permitirán clubes de campo en la zona específicamente habilitada para tal fin, conforme a lo establecido en la Ordenanza Nº 10703 y no se podrán localizar barrios cerrados conforme a lo dispuesto en el Decreto 27/98.

Se limitará la construcción en las áreas normativamente definidas como de protección ambiental, en particular en la zona establecida como Paisaje Protegido de Interés Provincial de la Cuenca del Arroyo El Pescado.

C. La Zona Especial de Peligrosidad por riesgo de inundación, incluye los sectores identificados y clasificados conforme a su nivel de peligrosidad por inundaciones, de acuerdo con el Plan desarrollado por la UNLP y el Municipio de La Plata en 2023.

A los efectos de minimizar el riesgo y la vulnerabilidad ante eventos hídricos, se establecen restricciones para el uso, ocupación y subdivisión del suelo, así como estrategias de mitigación y adaptación en áreas ya ocupadas.

En los nuevos proyectos, se exigirá la implementación de infraestructuras de drenaje y retención, la conservación de áreas de amortiguación y la planificación de usos compatibles con las dinámicas hídricas, así como la continuidad de los corredores biológicos a lo largo de los cursos de agua, priorizando la cesión de espacios para la conformación de corredores verdes y libres públicos sobre los márgenes de los mismos.

A su vez, se deberá definir la cota de parcela en base a la factibilidad hidráulica otorgada por el organismo provincial competente.

El anteproyecto propone a su vez la creación de algunos nuevos Instrumentos de Gestión Territorial, como un Banco Municipal de Inmuebles, que tendrá por finalidad administrar los inmuebles de dominio público y privado municipal para los objetivos de desarrollo urbano y territorial, y acceso justo al hábitat; la implementación de un Fondo Municipal de Desarrollo Urbano y Territorial, que se integrará con los recursos monetarios provenientes de diversas actuaciones urbanísticas -contribuciones obligatorias sobre valuaciones inmobiliarias, adjudicación de inmuebles, sanciones por infracciones y otros-, y contribución por valorizaciones inmobiliarias, en reemplazo del Tributo por Plusvalía Urbanística de la Ordenanza N° 12.621.

Se establecería también un estricto Régimen Disciplinario, determinando Modalidades de Fiscalización urbanística y territorial -para la verificación y garantía del cumplimiento en los desarrollos de la normativa-; los procedimientos de suspensión y legalización hasta se subsanen los incumplimientos; la clasificación de las infracciones, determinación de responsabilidades y definición de las penalidades en cada tipo de situación.

Finalmente, el instrumento previsto se completa con un PROGRAMA PARA EL TRATAMIENTO ADMINISTRATIVO DE LOTEOS ILEGALES, que tiene por objetivo específico generar herramientas para el tratamiento administrativo de los loteos ilegales, considerando las particularidades de cada caso, el tipo de irregularidad, el nivel de consolidación, la inserción territorial y el nivel de riesgo, a fin de establecer condiciones obligatorias de adecuación.

Con el mismo, se pretende asegurar el reparto equitativo de cargas y beneficios derivados de la urbanización a través de un régimen adecuado de plusvalías, contener el avance de loteos en áreas no aptas para el desarrollo urbano, reestructurar los loteos existentes sin aprobación garantizando el cumplimiento de condiciones adecuadas, prevenir los riesgos naturales frente a fenómenos climáticos extremos, proteger y recuperar recursos naturales promoviendo la conservación ambiental y tender a garantizar la disciplina urbanística, con un régimen adecuado de sanciones y medidas complementarias proporcionales a la gravedad de las infracciones detectadas.

El programa incluirá:

• • Loteos con materialización de uso: procesos de subdivisión finalizados y ocupación residencial.
  • Proyectos de loteos con viabilidad administrativa parcial: factibilidad de localización municipal, aprobación de la faz geométrica, pago o liquidación de tributo por valorización inmobiliaria, permiso de obra de infraestructuras, Planes Provinciales de construcción de viviendas y otros.

Serán excluidos los loteos o proyectos de loteos que no se encuentren incluidos en las categorías precedentes y no recibirán tratamiento administrativo en el marco del programa.

Todos los loteos a evaluar, deberán cumplimentar una serie de condiciones ambientales para revertir los eventuales impactos negativos, asumir compromisos en lo referido al tratamiento de los residuos, satisfacer cuestiones territoriales en cuanto al funcionamiento de la infraestructura urbana y la integración con los entornos, formalizar la cesión de espacios en el loteo o permutar eventualmente por tierras en otras localizaciones aprobadas por el Municipio, contar con los servicios básicos, y pagar la contribución obligatoria sobre las valorizaciones inmobiliarias.

Se establecen también una serie exigencias para usos residenciales multifamiliares no permitidos en el área, tal como empadronamientos obligatorios, prohibición de subdivisión con bloqueo registral y medidas sancionatorias adicionales

Para garantizar el acceso a la información pública en los procesos de urbanización, se creará un Registro Público de Infractores al ordenamiento territorial, asistencia informativa a la ciudadanía y un programa de concientización.