Analizada por los equipos técnicos del CAPBAUNO las nuevas ordenanzas 12.043, 12.044,12.045 y 12.046 -sancionadas recientemente por la MLP- y recopilada la información brindada por la matricula en relación a dificultades particulares en sus tramitaciones vinculadas, se formalizó un informe pormenorizado de las inconsistencias observadas, con la modelización de casos particulares:
– DESCOORDINACIÓN ENTRE INDICADORES CON LA APLICACIÓN DEL C.U.F.
La reintroducción a la normativa del C.U.F. -cantidad de unidades funcionales- aplicada en la Zona Norte, si bien representa inicialmente un instrumento valioso para la regulación, deja de serlo en la medida que no se establezca en una sintonía razonable con los restantes indicadores urbanísticos.
Modelizados algunos casos particulares, se pueden observar cuestiones tales como:
Ejemplo 1: terreno de 500 m2 (10×50) en zona Uc5b, donde se aumentó el FOT de 0.8 a 1 y la Densidad se mantuvo en 200 hab/ha, pero se estableció un CUF de 1/200, aplicado a un emprendimiento de vivienda multifamiliar admite la implantación de 2 unidades de aprox. 250 m2 c/u, lo cual no resulta nada razonable en relación a la demanda habitual de mercado, aun en viviendas de categoría.
– CONSIDERABLE REDUCCION DEL POTENCIAL CONSTRUCTIVO DE PARCELAS CON LA APLICACIÓN DEL C.U.F.
En sectores donde se establece este limitante de la cantidad de unidades funcionales, amén de la descoordinación referida anteriormente, se opera una brusca reducción de las unidades funcionales admisibles en un sector de ciudad dotado de todos los servicios esenciales, cambiando radicalmente las reglas de los desarrollos inmobiliario y el carácter del área.
Ejemplo 2: terreno de 7250 m2 en zona Uc5b, donde la Densidad decreció de 200 a 150 Hab/Hay se estableció un CUF de 1/200, cuando con la normativa anterior era posible tomar una densidad de 145 Hab -equivalente a un máximo de 73 UF-, en la actualidad solo es posible tomar 109 Hab en 24 UF.
– CONFLICTO EN RELACION A LOS USOS CON LA APLICACIÓN DEL C.U.F.
Habida cuenta que la determinación del indicador se realizó con un criterio solo contemplativo de la situación eventualmente deseable respecto a las unidades residenciales –el Art. 9° aclara que es de aplicación solo para ese uso-, provocando grandes interrogantes sin respuesta para los casos de emprendimiento comerciales o mixtos, donde colisiona con las expectativas razonables de los emprendimientos de esa naturaleza.
Ejemplo 3: terreno en calle 28 e/. 495 y 496 en zona norte Uc5b de 377 M2, que se encuadra en un “Aérea del Periurbano, que corresponde a aquellas configuraciones lineales que actúan como ámbitos concentradores de actividades complementarias de las zonas…”, por ende concebido para receptar actividades comerciales, cuando con la normativa anterior podían emplazarse 8 locales de escala barrial, con las modificaciones y en el caso de una aplicación directa del CUF como señalan las tablas, sería posible solo 2 de gran porte.
A su vez, en lotes pequeños, restringiría la posibilidad de incorporar un local comercial complementario a las viviendas –aunque se trate de una zona residencial consolidada-, inhabilitando una situación por demás habitual y reflejo natural de muchas de las economías familiares.
Ejemplo 4: terreno de 250 m2 (10×25) en zona Uc5b, donde se implanto un CUF de 1/200, solo es posible emplazar una vivienda unifamiliar.
– SUPERPOSICIÓN DE RESTRICCIONES
En áreas donde ya existe una restricción al dominio por ampliación de calzada u otras, a las que se aplica a su vez un retiro de frente urbanístico, la sumatoria de estas y los retiros de fondo, dejan márgenes para construir absolutamente insuficientes.
Ejemplo 5: terreno en zona Uc6, frentista al camino Gral. Belgrano, 500 M2, que ya contaba con una restricción según Art. 247° de la Ordenanza 10703 de 5 mts, debe incorporar un nuevo retiro de frente de 5 mts, lo que implica que la edificación a construir debe emplazarse a 10 mts de la L.M. actual. A eso hay que sumarle los retiros impuestos respecto a los EM de 3 mts en ambos lados y el retiro de fondo equivalente al 20% del largo total de la parcela.
– RETIRO DE FONDO EN TODOS LOS LOTES SIN CONSIDERAR LAS MEDIDAS O CONDICIÓN DE EMPLAZAMIENTO
En las tablas de las zonas Uc4, Uc5b, UC6 y Uc7b, UR4, UR5 y UR6 se establece un retiro de fondo del 20% para todos los lotes, sin que se definan condiciones particulares en relación al largo, siendo a su vez un interrogante como se aplica en lotes de esquina, irregulares o en conjuntos subdivididos en unidades funcionales.
– AFECTACIÓN DE ÁREAS A NUEVAS ZONIFICACIONES SIN ESTAR DESAFECTADAS PREVIAMENTE DE LA ANTERIOR
El procedimiento indicado es desafectar un sector de la zonificación imperante para posteriormente afectarlo a una nueva, sino la resultante normativa es que las parcelas contenidas en el mismo tienen 2 referencias de indicadores contrapuestas, en lo que constituye una mala praxis técnica.
Ejemplo 6: Art 6°, 7° y 8° de la Ordenanza 12044
ARTICULO 6°: Afectase al sector comprendido entre el Camino Centenario, con excepción de las parcelas frentistas al mismo, calle 462 (Alvear), 460 y 20 a AREA URBANA ZONA RESIDENCIAL DE LA PERIFERIA DEL EJE NOROESTE U/R5.
ARTICULO 7°: Afectase a las parcelas frentistas a la calle 467 entre las calles 155 y 160 con Zona C/CS1. CORREDOR COMPLEMENTARIO DE SERVICIOS DEL EJE NOROESTE.
ARTICULO 8°: Afectase a las parcelas frentistas a la calle 467 (fondo a calle 470) entre las calles 160 y 178 con Zona C/CS 1. CORREDOR COMPLEMENTARIO DE SERVICIOS DEL EJE NOROESTE.
– AFECTACIÓN EN TABLAS A ZONAS NO MENCIONADAS EN LAS ORDENANZAS
Es posible apreciar en las tablas –en gran cantidad de casos- la modificación de indicadores para algunas zonas, sin que ello este detallado en el articulado de las Ord. 12044, 12045 Y 12046, lo que representa un cambio arbitrario o sin fundamentación conceptual, a partir de su contraposición con el texto y los documentos anexos.
– ERRORES EN LA ESPECIFICACIÓN DE CALLES LIMITANTES DE ZONA
En el articulado de la Ord. 12045 -zona sur- en ocasiones las calles mencionadas no son coincidentes o se repiten. No se establece si la delimitación involucra a los números pares o impares de la calle, ni el desarrollo final en las mismas, lo que imposibilita encontrar la referencia correcta de las parcelas, además de ser ilegible en los planos exhibidos públicamente.
Ejemplo 8: Artículos 3° y 5° de la Ordenanza 12045
ARTICULO 3°: Desaféctese de ZONA DE RESERVA URBANA al sector comprendido por las calles 611, Ruta 11, 127 y 613, según Anexo Plano N° 1.
ARTICULO 4°: Afectase al sector comprendido por las calles 611, Ruta 11, 12 y 613 al AREA URBANA ZONA RESIDENCIAL DE PROMOCIÓN E/AU-U/R3.
ARTICULO 5°: Desafectase de ZONA DE RESERVA URBANA al sector comprendido por las calles 621, Ruta 11, 628 y 122 según Anexo Plano N° 1.
ARTICULO 6°: Afectase al sector comprendido por las calles 621, Ruta 11, 626 y 122 al AREA URBANA ZONA RESIDENCIAL MIXTA E/AU- U/RM.
– IMPRECISIONES EN LA DETERMINACIÓN DE ALTURA MÁXIMA EDIFICABLE
Al hacerse referencia en las ordenanzas a una altura de 3 niveles, independientemente de la irresuelta cuestión de los niveles y su definición y correspondencia en altura, se toma una referencia arbitraria de 9 metros, pero no especifica desde donde y hasta donde se consideran, ni contempla los espacios complementarios como tanques, antenas, elementos de protección, etc.
Ejemplo 9: en la Ordenanza 12.044, para las zonas UC5B y UC6, no establece niveles –tal cual especifica el enunciado de la tabla- sino directamente “9 metros máximos”.
Los ítems y ejemplos mencionados, ponen en evidencia algunas de las dificultades que acarrean las normativas referidas, producto -según los casos- de criterios de intervención inadecuados, errores de redacción o falta de modelización/comprobación previa del efecto práctico de indicadores establecidos.
Como ejemplo de criterio muy discutible en términos de planificación, estaría la lógica de imponer a un área consolidada y con todos los servicios de infraestructura urbana disponibles -luz eléctrica, cloacas, gas natural, pavimento, conectividad vial estructural, transporte público, comercio, salud, seguridad y otros- drásticas reducciones en el potencial construido; y por el contrario, el fomento a la extensión de la mancha urbana con la ocupación de áreas totalmente desprovistas de los mismos.
Por otra parte, la limitación constructiva que sufren algunas parcelas por la sumatoria de restricciones y otros, ponen en evidencia la falta de un ensayo preliminar de la resultante de la aplicación los nuevos indicadores en una variedad de casos referenciales.
Por lo descripto, tal lo cual el CAPBAUNO lo ha sostenido desde que los cambios surgieran a la luz y sin que exista conocimiento sobre si el Municipio está operando correcciones o enmiendas en la Reglamentación de lo originalmente normado, interpretamos que es impostergable una revisión técnica-administrativa de los contenidos de las Ordenanzas 12.043, 12.044, 12.045 y 12.046, y la exhibición pública de sus resultados -en textos debidamente ajustados y planos legibles en una versión integrada-, para el conocimiento general de los profesionales gestionantes y la cumplimentación del proceso convalidatorio regulado en el Decreto Ley 8912.
